绿城的2019:不只注重品质,还看重效率

没有人想过,有一天绿城中国(HK3900)的毛利、净利润、股东应占核心利润率等数值能跑赢行业平均水平,甚至进入行业前列。

此前,绿城尽管品牌溢价,利润率却很低。以2015年绿城的明星项目——绿城杨柳郡为例,第一期的净利润率只有5%。当时的董事局联席主席宋卫平,还为这个5%的利润率高兴不已,觉得在杭州其他项目都亏损的情况下,绿城还能有5%的盈利,算是不错的表现了。

但绿城中国8月26日公布的业绩,却改变了公众对绿城的刻板印象。人们发现,绿城不仅品质很好,运营效率也有质的飞跃。


售价低了,利润率涨了

在2019中期业绩会上,绿城中国公布的一组数据,让投资者怦然心动。绿城上半年的毛利率达到32%,比去年同期增加了13。9个百分点;物业毛利率达到31。3%,较去年同期增加了14。7个百分点;净利润率增加了7。2个百分点;股东应占核心利润率达到13%,增加了3。6个百分点。

绿城中国董事会主席、行政总裁张亚东说:“绿城原来是个特长生,产品是长项,但运营存在短板。”因此,从他开始接任之后,绿城一直在做补齐短板的工作。其中之一就是有效提升人均效能。

根据绿城方面公布的数据,在过去半年时间,绿城的人效有很大的提升。人均在建面积从7665平方米/人,增加至8547平方米/人,增长11。8%。

在上半年新开工项目449万平方米的情况下,绿城对在岗员工人数的规模却进行了控制,要求实现增项目不增人,全年人工费用匹配业绩增长。

绿城要求,新拓展项目全面实行项目跟投,实现股东、公司及员工共担风险。今年上半年累计有10个新项目开放自愿跟投,93个存量项目落实虚拟跟投,员工参与积极性高,整体运营效率不断提升;另外还购入741.4万股激励股权,覆盖70名核心管理层,并已经按照既定计划授出。

特别是绿城进一步加快了周转速度,要求拿地至开工4个、拿地至开盘9个月、拿地至回正14个月,较此前的周转速度大大加快。

而在营销端,80%项目要求标准化操盘降低营销费用。


优势产品线:确保两位数以上的净利润率

提升运营效率,仅仅只是绿城中国有效提升盈利能力的途径之一。和其他很多房企相比,绿城优势的产品线,是公司另一项盈利保证。

根据业绩,绿城上半年交付的主要是海南蓝湾小镇、杭州桃源小镇、淄博百合花园等项目。

张亚东向和讯房产确认,上述小镇项目确实属于利润较高的项目。而在今年新获取的小镇项目中,小镇项目的预测净利润率依然会比通过市场招拍挂获得项目高。小镇因此在未来绿城的产品线中具有很高的地位。在下半年,绿城提出要继续积极跟进小镇项目,重点跟进30个项目,并且在年内要实现武夷温泉小镇、安徽蚌埠足球小镇等20个小镇的落地。

此外,绿城还会积极开拓另一个高毛利项目——TOD的产品线。

除了发挥产品线优势,积极提升利润率外,绿城还通过扩大集采有效实现成本管控。根据计划,下半年集采品类将达71类,覆盖集团所有档次产品需求,新集采品类价格预计降低5%-15%。

另外,绿城还通过搭建信息管理平台,推出精装菜单式选装包,实现产品标准化与个性化,进一步提高产品溢价能力。

在财务方面,加权平均融资成本只有5.4%的绿城在上半年使用了CMBS、供应链ABS、公司债等境内低息债,使得境内发债成本从2018年的5.46%,降低至4.87%。

由于截至上半年,绿城的净负债率只有58.6%,公司有充裕的额度进一步增加低息借贷。

这部分资金,加上账面上拥有的482亿元,将帮助绿城充分挖掘下半年土地市场上的“抄底”机会,购入到多幅优质的土地。

在此基础上,张亚东进一步提出了提高绿城效率的四个方面,下半年绿城要继续落实“双控”,降本增效,提高利润率;加大投拓力度,扩充土地储备,提升上下半年拿地的均好性;盘活沉淀资产,提高资金效率;加强产品适配型,提高新进城市去化率。

如果这些做法能像上半年那样,继续取得很好的效果,绿城的毛利和净利水平将会持续维持在高位,未来的绿城,将不再只有好品质,也会有好业绩。

这也许是港股股东最喜闻乐见的事。


文章来源:和讯网

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